Giriş
Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi (gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi), arsa sahibinin arsasını müteahhide teslim ettiği, müteahhidin inşaatı kendi finansmanıyla gerçekleştirdiği ve yapının satışından elde edilen gelirin önceden belirlenen oranlarla taraflar arasında paylaşıldığı bir sözleşme türüdür. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden temel farkı, arsa sahibine bağımsız bölüm yerine satış gelirinden pay verilmesidir. Bu model özellikle büyük ölçekli projelerde, arsa sahibinin piyasa riskini müteahhitle paylaşmak istediği durumlarda tercih edilmektedir. Ancak müteahhidin temerrüdü halinde arsa sahibinin hakları, kat karşılığı modele göre farklı ve karmaşık hukuki sorunlar doğurmaktadır.
Sözleşmenin Hukuki Niteliği
Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu'nda doğrudan düzenlenmemiş olup isimsiz (atipik) bir sözleşme niteliğindedir. Yargıtay uygulamasında bu sözleşme; eser sözleşmesi, vekâlet sözleşmesi ve adi ortaklık unsurlarını bünyesinde barındıran karma bir sözleşme olarak nitelendirilmektedir. Sözleşmenin resmi şekilde (noter veya tapu müdürlüğünde) düzenlenmesi zorunlu olup, adi yazılı şekilde yapılan hasılat paylaşımlı sözleşmeler geçersizdir.
Bu nitelendirme, uyuşmazlık halinde hangi hükümlerin uygulanacağını doğrudan etkiler. Yargıtay, somut olayın özelliklerine göre eser sözleşmesi hükümlerini ağırlıklı olarak uygulamakla birlikte, gelir paylaşımına ilişkin hususlarda adi ortaklık hükümlerini de dikkate almaktadır.
Müteahhidin Temerrüdü: Ne Zaman Oluşur?
Müteahhidin temerrüdü, sözleşmede kararlaştırılan ifa süresinin dolmasına rağmen inşaatın tamamlanmaması veya satış sürecinin başlatılmaması halinde oluşur. Temerrüdün varlığı için kural olarak arsa sahibinin müteahhide ihtar çekmesi gerekir. Ancak sözleşmede kesin vade (belirli bir tarih) öngörülmüşse, sürenin dolmasıyla ihtar gerekmeksizin temerrüt kendiliğinden gerçekleşir.
Uygulamada müteahhidin temerrüdüne yol açan başlıca durumlar şunlardır: inşaatın sözleşmede belirlenen sürede tamamlanmaması, inşaat ruhsatı alınmaması veya imar sorunları nedeniyle projenin başlayamaması, mali güçlük nedeniyle inşaatın yarım bırakılması, teknik şartnameye aykırı imalat yapılması ve satış sürecinin keyfi olarak geciktirilmesi.
Arsa Sahibinin Fesih Hakkı
Süre Verilerek Fesih (TBK m. 123-125)
Müteahhidin temerrüde düşmesi halinde arsa sahibi, Türk Borçlar Kanunu'nun 123. maddesi uyarınca müteahhide makul bir ek süre vererek ifayı talep eder. Bu süre içinde ifa gerçekleşmezse, arsa sahibi üç seçimlik haktan birini kullanabilir: aynen ifayı ve gecikme tazminatını talep etmek, aynen ifadan vazgeçerek müspet zararın tazminini istemek veya sözleşmeden dönmek ve menfi zararın tazminini talep etmek.
Süre Verilmeksizin Fesih (TBK m. 124)
Bazı durumlarda ek süre verilmesine gerek yoktur: borçlunun durumundan süre verilmesinin yararsız olacağı anlaşılıyorsa (örneğin müteahhit iflas etmişse), sözleşmede kesin vade kararlaştırılmışsa veya borçlunun tutumundan ifanın artık mümkün olmadığı açıkça anlaşılıyorsa. Bu hallerde arsa sahibi doğrudan fesih hakkını kullanabilir.
Haklı Nedenle Fesih
İnşaatın teknik şartnameye aykırı yapılması, müteahhidin güven sarsıcı davranışları veya sözleşme kapsamında toplanan satış bedellerinin arsa sahibine aktarılmaması gibi durumlar, haklı nedenle derhal fesih hakkı doğurur. Yargıtay, hasılat paylaşımlı sözleşmelerde müteahhidin satış bedellerini aktarmamasını ağır ihlal olarak nitelendirmektedir.
Feshin Sonuçları ve Tasfiye
Sözleşmeden dönülmesi halinde tasfiye süreci karmaşıktır. Arsa sahibi, arsasının iadesini ve müteahhide yapılmış olan devirlerin iptalini talep edebilir. Ancak yarım kalmış inşaata ne olacağı, satılmış bağımsız bölümlerin durumu ve üçüncü kişilere yapılmış olan satışlar, son derece karmaşık hukuki sorunlar doğurur.
Yarım kalmış inşaat söz konusu olduğunda, müteahhidin yaptığı imalatın değerinin sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde arsa sahibince ödenmesi gerekip gerekmediği tartışmalıdır. Yargıtay, müteahhidin kusurlu olması halinde imalat bedelinin tamamının talep edilemeyeceğini, yalnızca arsa sahibinin arsasında meydana gelen değer artışı kadar bir bedelin ödeneceğini kabul etmektedir.
Teminat ve Koruma Mekanizmaları
Arsa sahibinin korunması için sözleşmede şu mekanizmaların öngörülmesi kritik önem taşır: banka teminat mektubu (kesin ve süresiz), inşaat all-risk sigortası, bağımsız bölüm satışlarının arsa sahibinin onayına bağlanması, satış gelirlerinin ortak hesapta toplanması (escrow), müteahhidin mali tablolarının düzenli raporlanması ve gecikme cezasının günlük bazda belirlenmesi.
Ayrıca tapu üzerinde arsa sahibi lehine ipotek veya satış vaadi şerhi konulması, müteahhidin arsayı üçüncü kişilere devretmesini engelleyen güçlü bir koruma sağlar.
Yargıtay Uygulamasından Önemli İlkeler
Yargıtay, hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmelerinde şu ilkeleri benimsemektedir: sözleşmenin resmi şekilde yapılmaması halinde geçersiz olduğu, ancak tarafların edimlerini büyük ölçüde yerine getirmesi halinde şekil eksikliğinin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması teşkil edebileceği; müteahhidin satış bedellerini zamanında aktarmamasının ağır ihlal sayıldığı; arsa sahibinin fesih hakkını makul süre içinde kullanması gerektiği ve uzun süre sessiz kalmasının zımni kabul olarak değerlendirilebileceği; fesih halinde tasfiyenin hakkaniyete uygun yapılması gerektiği.
Sonuç
Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmeleri, doğru yapılandırıldığında her iki taraf için de avantajlı bir model sunar. Ancak müteahhidin temerrüdü halinde arsa sahibinin hakları, sözleşmenin kalitesine ve öngörülen koruma mekanizmalarına doğrudan bağlıdır. Sözleşme aşamasında güçlü hukuki danışmanlık almak, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi ve hak kayıplarının engellenmesi açısından büyük önem taşır.
Introduction
A revenue-sharing construction agreement is a contract type where the landowner delivers land to the contractor, the contractor builds with their own financing, and the revenue from sales is shared at pre-determined ratios. Unlike flat-for-land agreements, the landowner receives a share of sales revenue rather than specific units. This model is preferred in large-scale projects where the landowner wishes to share market risk with the contractor. However, the landowner's rights in case of contractor default involve complex legal issues.
Legal Nature of the Contract
Revenue-sharing construction agreements are not directly regulated in the Turkish Code of Obligations and are classified as unnamed (atypical) contracts. The Court of Cassation characterizes these as mixed contracts containing elements of construction, mandate, and ordinary partnership agreements. The contract must be executed in official form (notary or land registry); agreements in ordinary written form are invalid.
Contractor's Default
Default occurs when construction is not completed or the sales process is not initiated by the agreed deadline. Unless a fixed date is specified in the contract, the landowner must serve formal notice. Common causes include failure to complete construction on time, failure to obtain building permits, financial difficulties, non-compliance with technical specifications, and arbitrary delays in the sales process.
Landowner's Right of Termination
Under Article 123 of the Turkish Code of Obligations, the landowner may grant a reasonable additional period. If performance is not rendered within this period, the landowner has three options: demand specific performance with delay damages, waive specific performance and claim expectation damages, or rescind the contract and claim reliance damages. In certain cases — such as contractor insolvency or clear impossibility — no additional period is required.
Consequences of Termination and Liquidation
Liquidation after rescission is complex. The landowner may demand return of the land and cancellation of transfers. However, incomplete construction, already-sold units, and third-party sales create significant complications. The Court of Cassation holds that in cases of contractor fault, only the value increase in the landowner's property — not the full construction cost — must be compensated.
Security Mechanisms
Critical protective measures include bank guarantee letters, all-risk construction insurance, requiring landowner approval for unit sales, escrow accounts for sales proceeds, regular financial reporting by the contractor, and daily penalty clauses. Mortgage or sale promise annotation in favor of the landowner on the title deed provides strong protection against unauthorized transfers.
Conclusion
Revenue-sharing construction agreements can be advantageous for both parties when properly structured. However, the landowner's rights in case of contractor default depend directly on the quality of the contract and the security mechanisms provided. Strong legal counsel at the contract stage is of great importance for preventing future disputes and protecting rights.