Giriş: Kentsel Dönüşüm Neden Zorunlu Hale Geldi?
Türkiye, dünyanın en aktif deprem kuşaklarından birinde yer almaktadır. 6 Şubat 2023 Kahramanmaraş depremleri, yapı stokunun ne denli kırılgan olduğunu bir kez daha acı bir şekilde ortaya koymuştur. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı verilerine göre ülke genelinde yaklaşık 6,5 milyon yapının yenilenmesi gerekmektedir. Bu rakam, mevcut yapı stokunun yaklaşık yüzde 40'ına tekabül etmektedir. İşte bu tablo, kentsel dönüşümü bir tercih olmaktan çıkarıp zorunluluk haline getirmiştir.
Bu rehber, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 7471 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikler ile 4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliklerini kapsayan güncel ve detaylı bir kaynak olarak hazırlanmıştır. Sürecin her aşamasını, hak sahiplerinin korunmasını ve uygulamada karşılaşılan sorunları ele almaktadır.
1. Riskli Yapı Tespiti
1.1. Tespit Nasıl Yaptırılır?
Kentsel dönüşüm süreci, binanın riskli yapı olarak tespit edilmesiyle başlar. Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar aracılığıyla yapılır. Kat maliklerinden herhangi biri, tek başına bu tespiti yaptırabilir; tüm maliklerin onayı gerekmez. Tespit masrafı başvuran malik tarafından karşılanır ve bu masraf daha sonra diğer maliklerden hisseleri oranında tahsil edilebilir.
1.2. Riskli Yapı Tespitine İtiraz
Riskli yapı tespiti kararı, tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh olarak işlenir. Tespite itiraz etmek isteyen malikler veya kanuni temsilcileri, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na dilekçe ile başvurmalıdır. İtirazlar, Başkanlığın talebi üzerine oluşturulan teknik heyetler tarafından incelenerek karara bağlanır. Teknik heyet kararına karşı ise tebliğden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.
2. Karar Yeter Sayısı: Salt Çoğunluk (½ + 1)
2.1. Eski ve Yeni Düzenleme Karşılaştırması
Kentsel dönüşüm sürecinde en önemli değişikliklerden biri karar yeter sayısına ilişkindir. Eski düzenlemede riskli yapının yeniden inşası, güçlendirilmesi veya arsa satışı kararlarının alınabilmesi için maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki (2/3) çoğunluğu aranmaktaydı. 7471 sayılı Kanun ile bu oran salt çoğunluğa (½ + 1) indirilmiştir. Bu değişiklik, uygulamada yıllarca süren tıkanıklıkları aşmayı hedeflemektedir.
2.2. Toplantı Zorunluluğu Geri Döndü
4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliği ile kentsel dönüşümde toplantı uygulaması geri dönmüştür. Maliklerden en az birinin istemiyle tüm malikler toplantıya davet edilir. Davet, muhtarlıkta veya bina kapısında 15 gün süreyle ilan edilir ya da noter aracılığıyla bildirilir. İlanın son günü, tüm maliklere tebliğ edilmiş sayılır. Toplantı ve karar, hisseleri oranında salt çoğunlukla gerçekleştirilir ve mutlaka tutanağa bağlanır.
3. Karara Katılmayan Maliklerin Durumu
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, kararı ve anlaşma şartlarını içeren teklif elektronik tebligat ile veya noter aracılığıyla bildirilir. Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklifin kabul edilmemesi halinde, bu maliklerin arsa payları Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nca rayiç değer tespit ettirilerek açık artırma usulü ile öncelikle diğer paydaşlara satışa sunulur. Paydaşlara satış gerçekleşmezse, Başkanlık, TOKİ veya ilgili idare bu payları satın alabilir.
Satış bedeline itiraz eden malik, mahkemeye başvurarak bedelin yeniden tespitini isteyebilir. Mahkeme kararı ile belirlenen bedel ile satış bedeli arasındaki fark, hisseyi satın alan tarafa ödenir. Bu süreçte hak kaybının önlenmesi için mutlaka bir gayrimenkul avukatından destek alınmalıdır.
4. Tahliye ve Yıkım Süreci
Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra tahliye ve yıkım için maliklere tek seferde en fazla 90 günlük süre verilir. Eski düzenlemede 60 + 30 gün olarak iki ayrı süre tanınmaktaydı; yeni düzenleme bunu tek bir süreye indirmiştir. Bu süre içinde yıkım gerçekleşmezse, yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir ve masraflar hisseleri oranında maliklerden tahsil edilir.
Tebligat usulünde de önemli bir değişiklik yapılmıştır. Artık her kat malikine fiziksel tebligat yapılması zorunlu değildir; yapıya tutanak asılması, e-Devlet üzerinden bildirim gönderilmesi ve muhtarlık ilanında 15 gün asılması yeterli kabul edilmektedir. Bu sayede yurt dışında yaşayan veya tebligatı almak istemeyen malikler nedeniyle sürecin tıkanması önlenmektedir.
5. Müteahhit Sözleşmesi: Dikkat Edilmesi Gerekenler
5.1. Sözleşme Türleri
Kentsel dönüşümde en yaygın iki sözleşme türü kullanılmaktadır: arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde malikler arsa paylarının bir kısmını müteahhide devreder, karşılığında yeni binadan bağımsız bölüm alır. Hasılat paylaşımlı sözleşmede ise müteahhide arsa payı devredilmez, satıştan elde edilen gelir paylaşılır.
5.2. Sözleşmede Mutlaka Bulunması Gereken Maddeler
Kentsel dönüşüm sözleşmelerinde şu hususların açıkça düzenlenmesi zorunludur: teslim süresi ve gecikme cezası (her gün için belirlenen cezai şart), teknik şartname ve malzeme kalitesi, bağımsız bölüm metrekareleri ve konumları, ortak alanların düzenlenmesi, kira yardımı veya taşınma masrafının kimin tarafından karşılanacağı, müteahhidin teminat mektubu sunma yükümlülüğü ve inşaat sigortası.
6. Devlet Destekleri ve Mali Yardımlar
Kentsel dönüşüm sürecinde hak sahiplerine çeşitli mali destekler sağlanmaktadır. Kira yardımı, riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra binanın tahliye edilmesi halinde maliklere ve kiracılara yapılır. Malik, 18 aya kadar kira yardımı alabilir; kiracılar ise tek seferlik taşınma yardımına hak kazanır. Ayrıca faiz desteği kapsamında, kentsel dönüşüm kapsamındaki konut kredilerine düşük faiz oranları uygulanır. Tapu harç ve vergilerinde muafiyet de önemli bir teşviktir; kentsel dönüşüm kapsamında yapılan devir işlemlerinde tapu harcı, damga vergisi ve döner sermaye ücreti alınmaz.
7. Yıkım Sonrası Tapu Durumu
4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliğinin en önemli düzenlemelerinden biri, riskli yapı yıkıldıktan sonra arsa haline gelen taşınmazın hukuki rejimine ilişkindir. Yeni düzenleme uyarınca, riskli yapı şerhi terkin edildikten sonra tapu kütüğünün beyanlar hanesine "6306 sayılı Kanun kapsamında uygulamanın devam ettiğine dair şerh" işlenecektir. Bu, yıkım sonrası taşınmazın sıradan bir arsa gibi değerlendirilmesini engeller ve tüm işlemlerin kentsel dönüşüm mevzuatı kapsamında yürütülmeye devam etmesini sağlar.
8. İmar Hakkı Aktarımı
Yeni düzenleme ile riskli yapının bulunduğu parselin yapılaşma hakkının başka bir parsele aktarılması mümkün hale gelmiştir. Bunun için maliklerin tamamının aynı parselde şuyulandırılması ve yeni parseldeki diğer maliklerin muvafakati gereklidir. Bu durumda yeni parseldeki uygulamalar da kentsel dönüşüm kapsamında yürütülür ve aynı muafiyet ve desteklerden yararlanılır.
9. Kentsel Dönüşümde Sık Yaşanan Hukuki Sorunlar
Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlar şunlardır: arsa payı oranlarının adaletsiz dağılımı (bu durumda arsa payı düzeltme davası açılabilir), müteahhidin teslim süresini aşması, sözleşme dışı malzeme kullanılması, ortak alan paylaşımında anlaşmazlıklar, karara katılmayan maliklerin açık artırma sürecinde bedelin düşük belirlenmesi ve kira yardımının geç ödenmesi. Bu sorunların her biri için farklı hukuki yollar mevcuttur ve sürecin başından itibaren uzman avukat desteği alınması, hak kayıplarının önlenmesinde kritik rol oynar.
10. Sonuç: Kentsel Dönüşümde Bilinçli Hareket Edin
Kentsel dönüşüm, yalnızca binaların yenilenmesi değil, aynı zamanda mülkiyet haklarının, yaşam standartlarının ve toplumsal güvenliğin yeniden şekillendirilmesi sürecidir. 2026 yılı itibarıyla mevzuat, sürecin daha hızlı ve şeffaf yürütülmesini hedefleyen önemli değişikliklere sahne olmuştur. Ancak bu hız, hak kayıplarını da beraberinde getirebilir. Riskli yapı tespitinden sözleşme müzakeresine, karar alma sürecinden devlet desteklerine kadar her aşamada bilinçli hareket etmek ve profesyonel hukuki destek almak, sürecin sağlıklı sonuçlanmasının anahtarıdır.
Introduction: Why Has Urban Transformation Become Mandatory?
Turkey is located in one of the world's most active earthquake zones. The February 6, 2023 Kahramanmaraş earthquakes painfully demonstrated the fragility of the building stock. According to data from the Ministry of Environment, Urbanization and Climate Change, approximately 6.5 million structures nationwide need to be renewed — roughly 40% of the existing building stock. This guide covers Law No. 6306 on Transformation of Areas Under Disaster Risk, amendments made by Law No. 7471, and the Regulation amendments dated February 4, 2026.
1. Risky Building Assessment
The urban transformation process begins with the identification of a building as a risky structure. Any apartment owner can independently have this assessment conducted through organizations licensed by the Ministry. The assessment cost is initially borne by the applicant and can later be recovered from other owners proportionally. Objections must be filed within 15 days to the Urban Transformation Directorate, with a further right to file an annulment case in administrative court within 30 days.
2. Decision Quorum: Simple Majority (½ + 1)
One of the most significant changes is the reduction of the decision quorum from two-thirds (2/3) to simple majority (½ + 1) under Law No. 7471. The February 4, 2026 Regulation reintroduced mandatory meetings — at least one owner's request triggers an invitation to all owners, with 15 days of posting at the muhtar's office or building door constituting deemed notification.
3. Non-Consenting Owners
Owners who do not accept the majority decision within 15 days of notification face mandatory sale of their shares through public auction, first to other co-owners, then to the Directorate, TOKİ, or the relevant administration. Owners may contest the sale price in court.
4. Evacuation and Demolition
After the risky building assessment is finalized, owners are given a single period of up to 90 days for evacuation and demolition. Electronic notification via e-Government and muhtar posting are now accepted as valid service. The previous requirement for individual physical service to each owner has been eliminated.
5. Contractor Agreement: Key Points
The two most common contract types are flat-for-land construction agreements and revenue-sharing construction agreements. Essential clauses include delivery deadline with daily penalties, technical specifications, unit sizes and locations, guarantee bonds, and construction insurance. Under the 2026 regulation, building permits cannot be issued before share sale procedures are completed.
6. Government Support and Financial Assistance
Various financial supports are provided including rental assistance (up to 18 months for owners), relocation allowance for tenants, subsidized housing loans, and exemptions from title deed fees, stamp duty, and revolving fund charges for transfers within the urban transformation scope.
7. Post-Demolition Title Status
Under the February 4, 2026 Regulation, after the risky building annotation is removed, a new annotation is entered stating that Law No. 6306 procedures continue. This prevents the property from being treated as ordinary land.
8. Conclusion
Urban transformation is not merely the renewal of buildings but the reshaping of property rights, living standards, and community safety. Professional legal support at every stage — from risky building assessment to contract negotiation, from decision-making to government incentives — is the key to a healthy outcome.